Сайт об экономии, как и на чем сэкономить, экономить можно на всемПонедельник, 15.10.2018, 15:43
Расходам.Нет - сайт об экономии денег в повседневной жизни
| RSS
Меню сайта
Партнер проекта
  • Господин МатрасЪ (СПб)
Разделы экономии
Партнер проекта
Наш опрос
Самое слабое место этого сайта:
Всего ответов: 100
Статистика
Rambler's Top100
Рейтинг@Mail.ru
Главная » Статьи » Налоги

Почему налоговое законодательство мешает прозрачности рынка недвижимости? (Часть1)

Почему налоговое законодательство мешает прозрачности рынка недвижимости? (Часть 1)

Можно с уверенностью сказать: в мире нет ни одного государства, в котором граждане любят платить налоги. При этом все мы в глубине души понимаем, что без налогов наша жизнь погрузилась бы в хаос и мрак. Итак, налоги - это печальная необходимость. Но, пожалуй, ни в одной сфере российской действительности налоговые парадоксы не проявляются столь ярко, как в недвижимости. Чтобы не быть голословным, расскажу совершенно реальный случай, произошедший с вашим покорным слугой совсем недавно.

Лирика и практика

Довелось мне продавать квартиру. Будучи осведомленным (в отличие от многих других обывателей) в том, что продавец квартиры обязан платить подоходный налог с суммы, превышающей один миллион рублей в размере 13%, я однако был в полной уверенности, что под этот налог не попадаю. Но не тут-то было.

По закону от налога освобождаются те продавцы, которые владели данной собственностью более трех лет (до 2005 года была норма пять лет). Законодатели изобрели это, чтобы воспрепятствовать спекуляциям на квартирном рынке. Моя же семья владела квартирой не три и не пять, а 65 лет! Но это не помогло: если бы мы показали в договоре, сдаваемом на регистрацию, реальную сумму сделки, уже будущей весной государство предъявило бы нам налоговые претензии на сумму более 15 тысяч долларов.

И это при том, что мы, по сути, просто разменяли квартиру через продажу и последующую покупку двух других. Мы не только не имели никакого дохода, но и вложили в операцию все многолетние сбережения. Но все это лирика, которая налоговые органы не волнует. Вероятно, чтобы расплатиться с государством, пришлось бы продавать одну из двух квартир: лавры мини-Ходорковского лично мне совершенно ни к чему. К счастью, вовремя нашлись люди, которые растолковали что к чему.

Отсчет идет от регистрации

Чтобы вы поняли, почему наш случай попал под налог, рассказываю по порядку. Квартира была получена перед самой войной, и с тех пор, повторюсь, моя семья никогда из нее не переезжала. После Нового года мы стали продавать квартиру. Покупателя все устраивало, но он хотел, чтобы в договоре стояла реальная сумма. Будучи бизнесменом, он рассуждал вполне логично: если возникнут юридические осложнения, он, по крайней мере, в порядке регресса может рассчитывать получить через суд вложенные деньги обратно, благо, история перехода прав у квартиры отсутствует.

Мы были не против, даже за. Риэлторы подтвердили, что налог нам не грозит. Так что мы чуть не попали в ловушку. К счастью, что-то меня подвигло подстраховаться, и я рассказал юристу в агентстве некоторые детали. А именно: то, что буквально перед Новым годом мама вступила в права наследования по квартире после смерти моей бабушки. При этом, естественно, понадобилась новая регистрация прав на квартиру с перераспределением долей. Новые свидетельства о собственности мы получили в знаменательный день - последний день существования Москомрегистрации, то есть аккурат перед Новым годом.

И тут юрист ошеломил меня известием: раз имела место регистрация, отсчет срока владения квартирой начался заново, несмотря на то, что все вступившие в права и до этого многие годы проживали на той же площади! То есть квартирой с точки зрения закона мы владеем отнюдь не всю жизнь, а меньше месяца. Заметьте, что я лично квартиру не наследовал, но под налог бы попал и я тоже.

Инспектора - люди творческие

Честно скажу, поначалу я подумал, что у юриста проблемы с головой. Но оказалось, что проблемы не у него, а у нашего законодательства. Я судорожно начал звонить по знакомым риэлторам, чтобы подтвердить или опровергнуть полученную информацию. Все они информацию подтвердили. В частности, я позвонил руководителю одного из агентств, который (точнее, которая) считается ведущим специалистам по налогам в сфере недвижимости. Она вконец обескуражила меня, сказав, что правоприменительная практика в налоговой сфере никакой логике не подчиняется, в том числе и законодательной. В случаях, подобных моему, исход зависит от творчества районной налоговой инспекции. У них немало случаев, когда совершенно в одинаковых условиях разные инспекции принимают противоположные решения. "Почти наверняка, - сказала она, - налог вам начислят. А вот потом вы можете через суд доказывать налоговым инспекторам, что в вашем случае реального дохода не было". Дело это очень непростое, долгое и непредсказуемое, так что лучше не связываться.

Помимо разъяснения ситуации, я просил риэлторов о совете. Все они в один голос сказали, что самый разумный путь - постараться убедить покупателя, что в договоре надо показать стоимость по БТИ или любую сумму меньше миллиона рублей. Если этого не получится, один из риэлторов посоветовал для спокойствия покупателя составить и нотариально заверить альтернативный договор с реальной суммой, но на регистрацию его не подавать. Правда, эксперт по налогам, которую я упоминал до этого, сказала, что этого делать ни в коем случае нельзя: в случае конфликтной ситуации, если такой договор принести в суд, то обе стороны должны быть привлечены к ответственности за совершение притворной сделки.


Продолжение ---->>>

Категория: Налоги | Добавил: vartag (07.10.2009) | Автор: Алексей Маслобойников
Просмотров: 1992 | Теги: налоги | Рейтинг: 0.0/0
Поиск
Расходам.Нет © 2009 - 2018 При копировании любых материалов обязательна активная, индексируемая гиперссылка на rasxodam.net